北京楼市寓言与四大预言

　　燕郊的“价格战”已是短兵相接，相形之下，北京楼市即使降价，也还蒙着层“羞答答”的面纱北京房价真的降了！？

　　从上海易居房地产研究院北京分所提供的交易数据来看，4 月份开始，北京住宅销售成交均价环比一路下跌由13488 元/ 平米降至6 月份的12677 元/ 平米。这是近5 年来，北京房价的首次下跌。

　　新盘大胆“低开”，老盘含羞“打折”。送家具、送电器、送宝马车和50 年物业费??最后，干脆大笔一挥—特价房，8折酬宾！
　　2 个小时过去了，郑先生还没有摇到号，价格已经超过16500。他失望地离开了现场，而后来的购房者依然趋之若鹜。

　　当天开盘的保利·西山林语现场遭遇了同样的“抢购”。一天下来，保利各项目集体宣称，两盘共完成21 亿元的销售业绩，可谓创下了逆势中的奇迹！

　　如果故事到这里结束了，那或许只能让人艳羡保利“赚了一大笔”，然而，一周以后，央视一套的“新闻30 分”节目，则让“保利神话”有了新的花絮。

　　节目指出，保利·百合花园和西山林语的“火爆”销售场面涉嫌“造假”，镜头中，一名前来退房的妇女表示：“他们（开发商）找的托，把我们给骗了。”同时，虽然该楼盘销售中心的销控表上，大约9 成的房号都用醒目的红色标记贴上，显示已卖出。但经央视记者查询北京房地产交易管理网时发现，该楼盘实际仅签约10 余套。

　　北京的房价还会降吗？这也许是所有人共同的疑问。

　　一天卖出21亿？

　　2008 年6 月15 日， 保利·百合花园开盘的日子。8点15分，郑先生一家早早赶到了现场，自以为该是抢了个头筹。没想到，眼前的景象让他倒吸一口冷气。

　　停车场内已经密密麻麻停了上百辆车，开发商搭建的约300 米长、10 米宽的临时凉棚内，挤挤挨挨的购房者在耐心等待摇号。“不是9 ：15 才开盘吗？”郑先生心里犯起了嘀咕。

　　郑先生早就看中了这个位于西南三环六里桥边上的项目，“ 开盘价据说14000元左右，与周边房价相比，每平米低了近3000 元。”这样优良的性价比让郑先生深感满意，在接到看房通知后，他毫不犹豫地交了定金，拿到一张“业主卡”，据说每套房子可以便宜2 万块钱！

　　然而，郑先生很快就发现：14000 元的心理价位远远不可能实现了。一开盘，价格就达到了14500 元。现场主持人及公证人不断的摇号产生“幸运”购房者，售楼员来回奔走给已认购住宅贴红标签。

　　2007 年“抢房”的景象再现，留给每位购房者选房、下定的时间仅仅3 分钟！

　节目播出后，立即引来轩然大波。保利地产(600048,股吧)立刻作出回应，赌咒发誓“现场绝没有一个托”，还反问道“我们又怎么知道出现在节目中号称退房的妇女不是央视找来的托呢？”保利还质疑央视记者的专业程度，“他们居然把网上认购和网上签约混为一谈”。

　　“托”不“托”，这事不大好判断，但销售额真金白银，有据可查。记者于7 月12 日查询了北京房地产交易管理网，网上统计显示，百合花园已签约套数387 套，与保利公布的558 套相去甚远。西山林语也是如此，保利方面号称推出的108 套别墅卖出70 套，公寓卖出467 套，而网上的数据显示，别墅仅签约31 套，公寓签约套数为368 套。如今距离开盘已经过去了一个月，恐怕用“网上签约滞后”是难以解释的。

　　不过，即使按照正儿八经的网上数据来说，百合花园一月售出387 套住宅，在目前交易量连续萎缩的大环境下，真正可以归为热销一类。“西南三环目前价格约为18000 元/ 平方米，百合花园成交均价为15600 元/ 平方米，低价入市取得了良好的销售效果。”某位业内人士评价。

　　“保利迫切需要这样一场胜利。”这是一位证券分析人士的意见。作为一家上市公司，在发布中报前夕加大推盘速度，其意图不言自明。

　　6月的“双盘行动”果然有效。7 月9日，保利地产中报显示：今年1—6 月公司实现销售面积131.4 万平方米，同比增长39.42% ；实现销售认购金额106.99 亿元，同比增长34.53%。公告指出，上半年净利润预计大幅增长的原因是上半年结算面积增多。而6 月份销售面积和销售金额成为去年1 月份以来，单月最好销售成绩。

　　不出保利预期，保利地产(600048) 在中报公布后涨停，快速推盘策略得到了回报。

　　“大腕”打折忙

　　“北京一个很有意思的现象：打折打得厉害的都是大公司。”一位业内人士说。事实也的确如此，迫于股东和市场的压力，不少上市公司摆出了一副“壮士断腕”的决心。

　　2007 年底，沿海地产将位于百子湾区域的沿海·赛洛城七期更名为“美利山”，价格约为13000 元/ 平方米，每平米比赛洛城前期降低了约3000 元。据沿海赛洛城内部高管透露，“年底了，沿海集团迫于业绩压力，只好把新推的楼座包装成一个纯新盘来卖，给市场一个降价的理由。”

　　无独有偶，另一家上市公司—华业地产(600240,股吧)也成为京城降价潮的“弄潮儿”。 从3月11 日起华业·玫瑰郡推出了一次性付款9.5 折优惠、按揭贷款9.7 折优惠的活动，甚至拿出部分户型的特价房源进行低价促销，全款9 折优惠，按揭9.2 折。重重折扣下来，尽管项目标价19000 元/ 平方米，实际成交价格只有16832 元/ 平方米。

　　即使有着这样的优惠措施，玫瑰郡的销售状况依然并不乐观。自从2007 年8 月获得预售许可证至今，611 套房屋，签约量仅为101 套住宅和13 套商铺，退房率却高达1.31%。

　　有趣的是，去年在楼市狂热期中，华业·玫瑰郡的开发商曾一度因“捂盘惜售”受到北京市建委点名批评。没想到“捂”了几个月，没捂来房价狂涨，利润翻番，反捂得“门前冷落鞍马稀”。

　　“现在还是价格为王的时代。刚性需求不是消失了，只是因为去年非理性的价格上涨，超出了人们的承受能力。一旦销售价格实现理性回归，就能获得不错的销售业绩。”明天地产业务发展中心业务副总监贾玉鹏认为。

　　这一观点得到了多个例证：位于通州临河里的金隅7090 项目， 喊出7500 元/ 平方米的开盘价，实际成交均价仅7095元/ 平方米。相比卖到8500 元/ 平方米的DBC 加州小镇、9000 元/ 平方米的阿尔法社区，这个价位比较合适，因而受到了购房者的热捧，一期推出后，迅速售罄。

　　3 月8 日，位于西四环郑常庄的大成时代中心开盘销售，售楼处出现了北京楼市自去年下半年以来难得一见的情景—整整一天人满为患。而这一切，都是缘于这个新推出楼盘颇具吸引力的开盘价—精装修均价为13800 元/ 平方米，最低单价11200 元/ 平方米。这一开盘价格在西四环具有非常明显的价格优势，该项目周边的万科紫台售价为16000 元/ 平方米，设计师广场的均价则达16500 元/ 平方米。

　　基于此，打折成为了业内共识。易居中国的统计数据显示：截至2008 年6 月，“大部分户型的成交均价有所下降，仅有60（含）至80 平方米和140 平方米（含）以上户型的成交均价有所上涨。”

　　预言一：老盘跟着新盘走

　　“降价”也是需要胆量的。尤其对于老盘来说，自从今年几个老盘因降价引发老业主退房事件后，老项目即使想“降价”也会躲躲藏藏，甚至另起案名，冒充新盘。而没有“历史包袱”的新项目则大胆采用了低价入市策略。

　　“去年，新盘在定价时都会跟着老盘走，用老盘涨价后的价位做引导；而今年正好相反，老盘会根据新盘‘低开’的幅度调整自己的营销策略。”一位业内人士称。

　　预言二：“特价房”风行

　　目前，北京房地产市场最“时髦”的“降价”策略就是“特价房”，据《新京报》统计，截至7 月初，大致有20 多个项目推出特价房。

　　这些“特价房” 普遍都在9 折以下，甚至已经有低于8 折的项目，其降价幅度已经让人瞠目结舌。但聪明的是，开发商会利用这些“特价房”在朝向、户型、楼层方面的特质，“伪装”其降价的实质，而且每次只推出极少量的房源。裘马都的营销人员告诉记者，项目每个周末会推出5 套特价房，价格平均26000 元/ 平方米，而“非特价房”每平米则高达30000 元。

　　预言三：下半年打折幅度更大

　　下半年，房价下降已经成为业内共识。不过业内对降价的幅度和周期都表示很难预测。业内人士认为：北京楼盘批量大幅度下降的局面很难出现，但个案深度打折的局面就会此起彼伏。“房地产是资金密集的行业，在货币政策紧缩的局面下，开发商只有通过降价销售，才能实现其资金的回笼和流转。”中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌指出，目前房地产市场的种种变化，是一种理性回归的表现；现有局面下，降价销售是其最好的途径。

　　预言四：明年3月房价可能回暖

　　奥运之后，房价的走势难以判断。业内人士分析，今年下半年房价走势主要取决于政府，如果政府放松银根，房价马上就会反弹起来；如果政府持续紧缩银根，甚至出台更严厉政策的话，房价还会继续下降。而如果政府不再有动作的话，明年3 月份房价就会回暖。

　　究其原因，2007 年房价涨幅太快，透支了2008 年的升值空间。但是，原材料、人力成本都在涨价，房价持续走低是不现实的。

　　而且，2009 年入市的项目都是07 年拿的土地，这些土地成本都非常高，进入市场的成本价会比08 年高。

【来源：新地产】